Investissement locatif
Investir en colocation
Le secteur de l’immobilier est une source intarissable de bons plans d’investissement. C’est un marché toujours très animé qui favorise l’émergence de nouveaux produits aux rendements très attractifs. C’est notamment le cas avec la montée en puissance de la colocation. Une mine d’or à très fort potentiel pour les investisseurs.
Principe et fonctionnement
En quoi consiste la colocation ?
D’un point de vue général, la colocation consiste à être à plusieurs dans un même logement, et de partager le loyer. C’est un concept pour le moins basique et qui se pratique déjà beaucoup surtout chez les étudiants et les jeunes. Mais grâce à la loi ALUR de Mars 2014, un véritable cadre légal a été établi. Ainsi, le statut de colocataire est officiellement encadré de manière juridique sous réserve de la signature d’un contrat de bail locatif. De plus en plus de personnes commencent alors à penser à une potentielle cohabitation pour alléger leurs charges, même avec de parfaits inconnus.
Les critères de sélection
Investissement en colocation
Comme pour n’importe quel type d’investissement, plus l’actif choisi est de qualité, plus il y a de chance de réussir à faire fructifier son capital.
#1
Emplacement
Dans le cadre d’un investissement immobilier, que ce soit en colocation ou classique, l’emplacement est toujours le premier critère de choix. Un bien idéalement situé attire plus rapidement les potentiels colocataires. De plus, si l’investisseur arrive à s’implanter dans une bonne zone géographique, il a plus de chance de valoriser son bien sur le long terme. Un bon emplacement peut aussi servir à justifier un loyer élevé. Le rendement des propriétaires n’en sera que positivement affecté.
#2
Rentabilité
Il faut savoir que pour pouvoir proposer une coloc, il est nécessaire que le bien soit assez grand afin d’accueillir plusieurs personnes en même temps. Dans ce sens, il faut savoir que le prix au mètre carré est proportionnellement moins cher lorsqu’on achète de grandes surfaces. Au moment de fixer le loyer aussi, il est possible de l’aligner à des prix un peu plus haut que la normale, vu que le paiement se partage entre plusieurs individus.
#3
Taille
La taille d’un immeuble en colocation compte beaucoup. Il est nécessaire que chaque locataire ait au moins 9 mètres carrés d’espace privé (hors parties communes). Par conséquent, il faut bien choisir une surface optimale au moment d’acquérir son actif. Et il faut savoir que ce dernier subit souvent des modifications pour se conformer à l’usage de la colocation. Il peut donc y avoir potentiellement de la réduction de surface. C’est à évaluer avant même d’acheter.
#4
Prix
Le prix d’un bien dépend de beaucoup de facteurs. Mais il est nécessaire de rester vigilant au moment d’effectuer l’achat de l’actif. De nombreux promoteurs ont tendance à surestimer la valeur des immeubles et à le justifier à coup d’arguments non fondés. Par ailleurs, des prix trop bas cachent souvent des vices qui se feront ressentir dans la facture des travaux de rénovation après. Il ne faut pas hésiter à se renseigner activement sur les réalités du marché.
Une colocation à bail unique
C’est le type de contrat qui est le plus souvent proposé dans le cadre d’une colocation. Malgré la présence de plusieurs colocataires, ces derniers seront alors signataires d’un seul et unique bail. Toutes les personnes ayant paraphé le document seront alors mises sur le même pied d’égalité. Ils devront s’acquitter d’un même niveau de loyer et de charges. Par conséquent, elles auront aussi les mêmes droits à faire valoir. Grâce à ce type de contrat, les colocataires auront une certaine liberté quant à la répartition des espaces à vivre de l’immeuble. Le bail ne définit pas spécifiquement les pièces attribuées à chacun. Même si, d’usage, la répartition du paiement des loyers doit être à parts égales, libre aux colocataires aussi de fixer la quote-part de chaque occupant si un accord dans ce sens est convenu. L’essentiel est d’assurer le versement mensuel du montant fixé dans le bail dans sa totalité.
Une colocation à baux multiples
Au contraire du bail unique, un propriétaire peut opter pour l’option des baux multiples. C’est-à-dire qu’il y a autant de contrats que de colocataires. Ainsi, chacun de ces derniers va apposer sa signature sur un document personnalisé. Les droits et les obligations qui y sont mentionnés n’engagent alors que le signataire indépendamment des uns des autres. Le bailleur se devra alors d’attribuer telle ou telle pièce tant qu’elle fait au moins 9 mètres carrés ou 20 mètres cubes. Bien que ce ne soit pas très courant de faire une colocation à baux multiples, cela présente quand même certains avantages. En premier lieu, les procédures de résiliation seront plus faciles à réaliser. De plus, même en cas de départ, le partant n’est engagé à rien, à part continuer à payer les loyers ou à trouver son remplaçant. Cependant, c’est pour les bailleurs que les baux multiples sont moins avantageux et moins sécuritaires.
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Colocation
Quelle assurance d’habitation choisir ?
Tout d’abord, il faut savoir que la souscription à une assurance habitation est une sécurité pour se prémunir des risques des différents types de sinistres. Pour le cas d’une colocation, dans la même optique que le bail locatif, il y a plusieurs possibilités. Un colocataire peut par exemple souscrire à un contrat au nom de tout le monde. Par ailleurs, chaque occupant du bien peut aussi, de manière individuelle, avoir sa propre protection.
L’option basique serait d’opter pour un contrat qui couvre uniquement les risques locatifs comme les dégâts des eaux par exemple. Mais dans une colocation, cela ne suffit pas toujours. En effet, il vaudrait opter pour une assurance habitation ayant des garanties s’étendant jusqu’à la protection de la responsabilité civile vie privée des colocataires. De ce fait, en cas d’accident provoqué par le souscripteur par rapport aux autres locataires ou leur bien, il recevra une aide ou des indemnisations adéquates.
Dépôt de garantie d’une colocation
Le dépôt de garantie c’est l’argent que les colocataires doivent verser au bailleur. Il s’agit d’un fonds de sécurité qui peut être activé pour pallier un manquement éventuel au paiement des obligations. Les propriétaires pourront alors s’en servir pour régulariser des loyers non payés ou d’éventuelles réparations de dégâts causés par les colocataires. Il ne s’agit, en aucun cas alors, d’une avance sur loyer. Réaliser un dépôt de garantie ne veut pas dire que le locataire a le droit de ne plus payer de loyer quelques mois avant de résilier son bail.
La loi n’oblige pas les propriétaires à établir cette condition de dépôt de garantie. Cependant, c’est presque automatique dans tous les contrats de bail. En effet, beaucoup préfèrent renforcer un peu plus la sécurité de leur investissement grâce à ce dépôt. Le montant est souvent fixé à un mois ou deux mois de loyer selon le type de colocation.
Investir en colocation
vide ou meublé ?
L’investissement en colocation peut se faire autant en meublé qu’à vide. Dans le premier cas, les investisseurs fournissent, en plus de l’immeuble, tout le mobilier et les équipements. C’est d’ailleurs le type de colocation le plus recherché. En effet, la demande est forte. De plus, il est possible de se rendre éligible au statut de LMNP. En misant sur cette option, la gestion de l’actif sera confiée à des exploitants professionnels par l’intermédiaire d’un bail commercial de 9 ans. Cependant, il va falloir remplir quelques conditions d’éligibilité, surtout le fait que l’activité de colocation ne doit pas être la principale source de revenus du propriétaire.
D’un autre côté, la location à vide coûte évidemment moins cher à l’investissement, car il n’y a pas d’ameublement à faire. Le rendement peut aussi être très élevé avec des pourcentages à deux chiffres. Cependant, ça peut être lourd en termes de charges de gestion et de fiscalité.