LMNP en colocation
L’immobilier locatif reste un des meilleurs placements des Français. Mais peu d’épargnants savent qu’il y a de nombreuses branches exploitables. La colocation ou encore la Location Meublée Non Professionnelle en font partie. Et il est même possible de réaliser un placement encore plus optimal en combinant les deux.
Comprendre la LMNP
Qu’est-ce que le LMNP ?
Un Loueur en Meublé Non Professionnel ou LMNP est un propriétaire qui met en location un bien entièrement meublé prêt à l’usage.
Le statut de LMNP s’obtient, cependant, sous certaines conditions. En premier lieu, le montant des gains en termes de loyer ne doit pas dépasser les revenus professionnels du propriétaire. De plus, le statut de LMNP implique d’être enregistré auprès du RCS afin d’obtenir un numéro de SIRET. Enfin, la gestion d’une LMNP doit être déléguée à une société spécialisée. Un contrat de bail est alors conclu entre cette dernière et l’investisseur. Il court généralement sur 9 ans.
Principe et fonctionnement
La colocation meublée : de quoi s’agit-il ?
La colocation est un produit d’investissement immobilier qui gagne actuellement de l’ampleur. Depuis quelque temps maintenant le marché s’est étendu vers des profils types de demandeurs plus nombreux. De manière basique, la colocation consiste à vivre à plusieurs dans un même logement et d’en partager les charges (surtout le loyer en l’occurrence). Le lien entre les colocataires peut varier, que ce soit des concubins, des amis ou même des inconnus. Et depuis 2014, la loi ALUR a établi une véritable juridiction régissant cette cohabitation.
Tout investisseur qui souhaite proposer une colocation a le choix de le faire à nu ou en meublé. Ainsi, le principe de colocation meublée est très simple. Les propriétaires fournissent les meubles aussi bien dans les parties privées que les parties communes. Toute personne souhaitant s’y installer n’aura alors plus qu’à venir avec ses effets personnels. Le logement est tout de suite prêt à être utilisé.
Les principaux éléments
Contrat de location meublée
Outre les informations classiques comme le nom, l’adresse des signataires et celui de la location, il existe 5 autres points très importants indissociables du contrat de location meublée :
La durée de la location
Dans le cadre d’une location meublée où l’actif ne constitue pas la résidence principale du propriétaire, libre à lui de fixer la durée du bail. Dans le cas du statut de LMNP, il conclut plutôt un bail commercial avec une société de gestion et celui-ci dure 9 ou 12 ans.
Le congé
Le contrat de location meublée inclut aussi une clause de congé permettant au propriétaire comme au locataire d’enclencher une procédure de résiliation. Dans ce cas, une durée de préavis est à fixer obligatoirement.
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est une somme d’argent à verser par le locataire au début de la location. Il doit servir de matelas de sécurité afin de rembourser le propriétaire en cas de dégâts ou de loyers impayés.
Le montant du loyer
Le propriétaire d’une location meublée peut déterminer librement le loyer qu’il souhaite. Certaines villes sont aussi soumises à un plafonnement à respecter.
Les charges
En plus du loyer, certaines charges doivent aussi être payées par les locataires. Et tous les détails de celles-ci doivent figurer dans le contrat de location.
La surface
La surface habitable d’une location meublée doit être mentionnée dans le contrat de bail. Un minimum établi par la loi doit être respecté.
Les avantages de la colocation meublée
La colocation est une niche que les investisseurs ont intérêt à exploiter. Et il y a plusieurs avantages à proposer un logement ayant déjà des meubles. Sur bien des points, c’est encore plus intéressant que d’opter pour la colocation à nu. Les avantages sont d’ailleurs répartis équitablement entre colocataires et propriétaires.
Du côté des propriétaires
Les performances de rendement constituent le premier avantage accordé au propriétaire par la colocation meublée. Ce type de placement permet de fixer des niveaux de loyers plus élevés, surtout si l’ameublement est fourni. À la fin de l’année alors, l’investisseur se retrouve avec des gains plus importants qu’en colocation à nu. De plus, la possibilité d’inclure une clause de solidarité au contrat de colocation unique apporte une sécurité importante, notamment en cas de défaut de paiement.
Du côté des locataires
Les colocations meublées sont très recherchées par les locataires pour différentes raisons. C’est d’abord un moyen d’accéder à un logement de standing avec des loyers et des charges plus bas que la normale. Cela est dû au fait que le paiement est partagé entre plusieurs occupants. De plus, il s’agit de créer des liens sociaux avec de nouvelles personnes, une aventure humaine très enrichissante. Avoir des colocataires c’est aussi pouvoir être solidaire les uns des autres.
Colocation meublée
Comment déclarer les revenus issus de la colocation meublée ?
Les revenus issus d’une location meublée sont imposés de la même manière que les BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux. Par conséquent, deux régimes fiscaux peuvent être appliqués : les Micro-Bic et le régime réel.
L’assujettissement aux Micro-Bic est soumis à la condition de ne pas dépasser un revenu locatif annuel de 72 600 euros. Les loyers sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu majoré des prélèvements sociaux. Mais le revenu imposable bénéficie d’un abattement automatique de 50 %.
En outre, pour tout niveau de loyer, il est aussi possible de choisir le régime réel. Dans ce cas de figure, l’imposition se fait toujours au barème progressif de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Cependant, il est possible de déduire ses charges sur ses loyers imposables jusqu’à effacer ces derniers. L’immobilier (hors terrain) et le mobilier seront aussi amortissables. Par contre, le déficit foncier n’est pas possible.