Fiscalité colocation

Il faut savoir que la colocation est un investissement locatif comme les autres. Il y a donc des impôts à payer sur les loyers perçus. Et il y a surtout des avantages à tirer fiscalement si les épargnants misent sur la location meublée notamment grâce aux statuts de LMP ou LMNP.

Le Statut de LMNP

Être Loueur Meublé Non Professionnel est un statut officiel possédant des aspects divers et apportant une fiscalité particulière. Pour pouvoir opérer en tant que LMNP, il est nécessaire de se conformer à certaines conditions d’éligibilité. Le non professionnel ne doit pas faire de la location sa source de revenus primaire. Il lui est nécessaire de confier la gestion de son bien à un gestionnaire par contrat de bail de 9 ans. Enfin, l’activité de LMNP nécessite un enregistrement auprès du RCS ou Registre du Commerce et des Sociétés. Les revenus locatifs sont alors considérés comme étant dans BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Le régime micro BIC

Le Régime Micro BIC est l’un des deux modes d’imposition appliqué aux BIC. Pour pouvoir y être assujetti, il ne faut pas dépasser un seuil de loyer de 72 600 euros. 50 %, c’est le pourcentage clé de ce régime. En optant pour les Micro BIC, l’investisseur bénéficie, en effet, d’un abattement de 50 % sur ses revenus imposables, réduisant sa charge fiscale de moitié. C’est alors l’option idéale si jamais l’ensemble des charges déductibles du propriétaire n’atteint pas cette proportion. Il s’agit d’une déduction directe et unique qui ne nécessite pas de tenir une comptabilité compliquée. Cependant, l’amortissement n’est pas possible.

Le régime réel simplifié

Le régime réel simplifié est accessible pour n’importe quel niveau de revenu jusqu’à 236 000 euros. Au-delà, il est plutôt question de régime réel normal. Contrairement aux Micro BIC, l’abattement n’est pas fixe. En effet, il est plutôt nécessaire de prendre en compte les charges du propriétaire et de déduire le montant total aux revenus locatifs imposables. En plus de cela, le principe d’amortissement peut aussi s’appliquer. Après calcul alors, il se peut que l’assiette fiscale soit complètement effacée. Cependant, l’on ne peut pas créer de déficit. Dans le cas de résultats négatifs, la différence sera plutôt reportée aux années suivantes.

Les Charges déductibles

Lorsqu’une activité de location meublée démarre, les propriétaires vont possiblement devoir débourser de l’argent pour assurer l’exploitation du bien. Ce sont ces dépenses-là qui sont qualifiées de charges déductibles. Pour pouvoir les soustraire de ses revenus locatifs imposables, il va falloir présenter des pièces justificatives (factures notamment) à la même tête ou postérieur au début de la location. Voici alors les charges déductibles les plus récurrentes dans le cadre d’une LMNP :

Il s’agit d’une liste qui peut varier selon le type et la situation de la location. Diverses autres dépenses peuvent faire l’objet de déduction fiscale. La seule condition est de pouvoir en justifier l’origine.

Le Statut LMP

Il est aussi possible d’investir en colocation sous le statut de Loueur en Meublé Professionnel. Il s’agit d’un statut un peu plus formel que celui de LMP. Pour pouvoir y accéder, les épargnants ont l’obligation d’assurer un revenu locatif annuel d’au moins 23 000 euros TTC. De plus, la location doit constituer leur principale source de revenus. Au niveau de la fiscalité, il y a trois modes d’imposition possibles :

Comparatif LMNP/LMP

Faire le choix entre régime LMNP et LMP dépend surtout des objectifs de loyer des investisseurs. Ces derniers ne peuvent pas se professionnaliser sans dépasser un seuil de revenus locatifs de 23 000 euros. D’un autre côté, en étant non-professionnels, la location meublée ne doit être qu’une activité secondaire pour les investisseurs. C’est-à-dire que le montant des loyers ne doit pas dépasser les revenus professionnels de ceux-ci. Les deux statuts sont donc faits pour deux profils d’épargnants avec des objectifs différents.

C’est aussi au niveau de la fiscalité qu’il y a le plus de différence. En tant que patrimoine immobilier à usage professionnel, un bien en LMP ne sera pas pris en compte dans la déclaration à l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Le système de déduction fiscale typique aux BIC s’applique pour les deux statuts. Cependant, c’est en étant LMP qu’il est possible d’amputer les charges et l’amortissement sur les revenus globaux du foyer fiscal. D’un autre côté, les LMNP ont moins de contraintes de gestion. En effet, ces derniers doivent confier la gestion de leur bien à un exploitant professionnel. Les investisseurs en LMP eux, doivent s’occuper eux-mêmes de leur bien et y assurer la qualité de service.

Déclarer ses revenus locatifs BIC

Comme mentionné précédemment, les revenus locatifs des statuts LNMP, mais aussi LMP sont fiscalement considérés comme des BIC. Les investisseurs doivent alors effectuer leur déclaration selon le choix de régime : Micro BIC (Micro Entreprise) ou Régime Réel (Simplifié ou Normal).
À cet effet, les contribuables doivent remplir des formulaires différents. Dans le cas du régime Micro BIC, le dossier de déclaration n’est composé que du formulaire 2042 C PRO. Ils obtiennent ainsi l’abattement de 50 % en fonction des revenus qui y sont mentionnés.

Pour ce qui est du régime réel, il est tout d’abord nécessaire de tenir une comptabilité claire et formelle afin de bien identifier les différentes charges déductibles et amortissables. La déclaration se fait par l’intermédiaire du formulaire CERFA 11085 accompagné de ses annexes. Toutes les pièces justificatives des dépenses effectuées doivent aussi accompagner la liasse fiscale. Il ne faut pas hésiter à se faire accompagner par un expert-comptable.